Le démembrement repose sur le fait d’offrir une propriété à deux individus. Ces individus sont nommés la Nue-Propriété et l’Usufruitier. Ce démembrement a pour but de démembrer cette propriété en deux pour une certaine durée déterminée dans le contrat. La Nue-Propriété possède les murs de la propriété et l’usufruitier acquiert les utilisations du bien. Le démembrement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) se charge de faire une réalisation sur la division des parts. Une clé de répartition est alors déterminée pour chaque partie. Vous pouvez constater une infime variation pour les différentes SCPI.
Démembrement en SCPI : Le fonctionnement
Si pour une pleine propriété, évidemment il n’y a pas de démembrement, alors le bien est 100% au propriétaire. Si pour un demembrement scpi, le nu propriétaire obtient une part de 65% en général selon les SCPI. L’usufruit possèdera alors une part de 35% sur le bien. Pour les différentes SCPI, ce pourcentage peut varier entre 60% à 70% pour un contrat de 10 ans par exemple. Le pourcentage du démembrement pour l’usufruit et le nu-propriétaire est alors en fonction du temps de ce démembrement. Faire un démembrement de propriété figure parmi les techniques utilisées pour réussir à acquérir des SCPI. Séparer une propriété en deux consiste à avoir deux droits sur la propriété. L’usufruit et le nu-propriétaire reçoivent alors chacun leurs droits. Le démembrement en SCPI possède les mêmes conditions et les mêmes avantages qu’une propriété immobilière classique. Concernant le démembrement en SCPI, cliquez ici pour plus d'infos.
Le Nu-Propriétaire
La nue-propriétaire ne recevra pas des revenus obtenus par la SCPI pendant la période mentionnée dans le contrat. Par contre, le tarif de la part sera réduit à l’achat. Lorsque cette période sera terminée, la part de l’usufruit sera récupérée par la nue-propriétaire. Il possèdera alors 100% de la propriété et commence à recevoir les revenus, il peut décider de garder ou de céder les parts selon sa guise. Si la nue-propriétaire décide de les céder, une fiscalité va alors s’appliquer : celle des plus-values. Le calcul du prix d’achat des parts sera alors obtenu à partir du fait que la nue-propriétaire ayant obtenu 100% des biens. Bien que la nue-propriétaire ne reçoive pas de revenus, investir en demembrement lui permet naturellement d’éviter de payer les impôts sur les revenus. Le plus important dans le Démembrement est que le nu-propriétaire sera dépourvu de l’impôt de solidarité sur la fortune.
L’Usufruit
Il est informé dans le Code civil que l’usufruit a pleinement le droit de profiter des revenus d’un bien comme s’il était le propriétaire. Il s’apparentera alors comme le propriétaire du bien pendant toute la durée du contrat. Par contre, il ne peut pas acquérir le bien lors de l’échéance du contrat contrairement à la nue-propriétaire. Vous pouvez faire un investissement, vous devez avoir un capital pour compléter les revenus immédiatement en cas de besoin. Ce capital permettra de gagner des pourcentages sur les SCPI, défini conventionnellement allant de 20 à 36% sur la totalité du bien. L’usufruit recevra totalement les revenus obtenus à partir de la propriété pour toute la période mentionnée dans le contrat. Être un usufruit présente aussi des avantages à part l’acquisition intégrale des revenus. Au niveau de la fiscalité, il est possible d’alléger les déficits fonciers. Cette compensation est idéale pour une entreprise. Être un usufruit reste intéressant sur le fait d’une TMI minime sur les revenus obtenus.